Эксперт: в долевое строительство лучше не ввязываться

Сегодня в рамках интерактивного социального проекта «Горячая кнопка» мы отвечаем на многочисленные вопросы наших читателей, касающиеся долевого строительства в Петербурге. Насколько сейчас актуальна в нашем городе проблема обманутых дольщиков, каких подводных камней опасаться тем, кто решился ввязаться в подобное мероприятие, куда обращаться за помощью и как вести себя, оказавшись подобной непростой ситуации — на эти и другие вопросы в интервью ИА «News» отвечает профессиональный юрист Ирина БАХАНОВИЧ.

— Насколько сегодня актуальна в Петербурге проблема обманутых дольщиков? Несколько лет назад был широкий резонанс, а сейчас как-то стихло. Или это только кажется?

— Проблема дольщиков, к сожалению, до сих пор существует. Конечно, ФЗ-214 в новой редакции начал уже лучше работать, и сейчас уже нет таких вопиющих фактов, как нашумевшая история с ГК «Город», но, тем не менее, проблема остается. Мы фиксируем новые правонарушения со стороны застройщиков, о которых раньше в принципе не могли и подумать, которые законодатель в документе даже не предусмотрел, потому что здравомыслящий человек не сможет такое принять и понять. Что касается проблемных строек по ФЗ-214, то в основном это такие районы как Шушары, Девяткино, Кудрово, где много чего происходит.

— Вы перечисляете те места, где ведется активная застройка…

— Это, прежде всего, те локации, где предлагают дешевое жилье, которое, чего уж там скрывать, покупать действительно рискованно. Задержки там, конечно, колоссальные, но, на самом деле, они есть везде. К счастью, застройщики это признают, как могут, пытаются снизить неустойку, но все-таки выплачивают ее. Это если говорить о нарушении сроков. ЖСК — это, к сожалению, отдельная тема: долгострои как стояли, так и стоят.

— То есть застройщик, понимая, что не укладывается в сроки и нарушает закон, все-таки старается сам первым выйти к клиенту и попытаться с ним договориться?

— Да, и достаточно активно. Они готовы решать проблемы и в досудебном порядке, но порой это делается уже по решению суда. Хотя есть ряд мелких застройщиков, у которых все гораздо серьезнее.

— Можно примеры?

— Недавно ко мне обращалась клиентка, которая хотела взыскать неустойку с застройщика. Она видела, что ничего не происходит, что стройка остановилась, и хотела вернуть деньги. Мы начали проверять эту компанию по базе, поскольку лично мне ее название ни о чем не говорило. Выяснилось, что городской комитет по строительству еще в прошлом году добился лишения этой компании права продавать квартиры, о чем сообщалось на официальном сайте правительства Петербурга. Конечно, для клиентки это был полнейший шок, она ничего об этом не знала и никакого извещения не получала. Речь данном в случае идет о компании «Ареал», которая строила ЖК «Вариант» в Шушарах. Об этой истории подробно писали СМИ.

— А как, действительно, поступать в подобных случаях, когда есть решение властей о признании застройщика фактически банкротом? С кого требовать неустойку?

— По закону сама процедура банкротства представляет собой процесс далеко не быстрый, она значительно растянута по времени: это не месяц и не два. Если финансовые требования были поданы до того, как она была запущена, должник все равно обязан расплатиться с кредитором до официального признания банкротства, либо назначается конкурсный управляющий. В данном случае, насколько я знаю, дольщики просили, чтобы достраивать объект назначили другую компанию, которой они доверяют.

— То есть они просто выбрали из списка достойных и именитых и указали на нее?

— Видимо, компания, о которой идет речь, ранее уже выходила с предложением о поддержке и обязалась закончить это строительство вместо застройщика, который этого сделать не смог. Это достаточно распространенная практика, сейчас таких случаев много.

— А по факту, что сейчас там происходит, стройка возобновилась?

— Насколько мне известно, пока нет.

— Крупные компании, названия которых у всех на слуху, тоже обманывают клиентов?

— Повторюсь, речь, прежде всего, идет о просрочках. Крупные игроки рынка также их допускают, но они, как правило, стараются решить все вопросы с дольщиками в досудебном порядке, хотя бывают и исключения. Например, сейчас у меня в производстве иск на ГК «Пионер». Это очень крупный и известный в городе застройщик, который по каким-то причинам оставил претензию клиента без внимания, и в результате дело дошло до суда.

— У вас как у юриста есть свой собственный перечень проблемных застройщиков?

— Есть список тех, к которым я, наоборот, рекомендовала бы обращаться. А что касается проблемных, то таким, на самом деле, может стать абсолютно любой. Лично я никогда не советовала бы идти туда, где откровенно дешево, и к тому, кто неизвестен, поскольку все мы прекрасно знаем, чем это частенько заканчивается. Взять тот же «Город», который, правда, заявил о себе очень громко — было много рекламы, но на самом деле на момент начала продаж существовал он всего несколько лет. Есть еще один застройщик на намывных территориях, у которого проблемы с дольщиками несколько иного характера. Они, кстати, позволили нам выявить даже некоторые пробелы в законодательстве. В частности, я обратилась к депутату городского парламента Максиму Резнику — мы будем выходить с законодательной инициативой о внесении изменений в ФЗ-214 в плане более четких формулировок в вопросе обязательств при передаче квартиры дольщику.

— Насколько я понимаю, речь о проблемном ЖК «Я – Романтик»?

— Люди, которые ко мне обратились, стали заложниками ситуации. Застройщик сам признался на одной из ежемесячных встреч с дольщиками, что они были вынуждены сдать «не совсем готовое жилье». Подавляющее большинство участников долевого строительства приняли квартиры в первые предъявления объектов к осмотру и заселились. Причина проста — кто-то ждал квартиру, так как негде было жить, у кого-то действительно принимаемая жилплощадь была в очень приличном состоянии, кто-то покупал жилье впервые и им не с чем было сравнить. Однако у ряда дольщиков были претензии по качеству и они не смогли принять квартиры с первого раза. Когда замечания устранили, либо участники посчитали, что устранят уже их сами, они решили принять объекты, подписали акты приема-передачи квартиры еще весной, но ключи не получили до сих пор. Есть сразу несколько таких претензий, и они абсолютно идентичны. Сейчас в двух районных судах, Василеостровском и Петроградском, ведутся гражданские дела по нашим исковым заявлениям. Предмет разбирательства — уже не неустойка, а понуждение передать объект долевого строительства. Причем специально обращу внимание, — по полностью оплаченным квартирам.

— А какой в данном случае мотив у застройщика, который ни в какую не хочет этого делать?

— Никакую правовую, юридическую оценку я в данном случае просто не могу дать. Возможно, здесь какая-то личная обида. Если бы у них со своей стороны были некие претензии к клиентам, то, наверное, нужно было бы подавать в суд на дольщиков. Но, еще раз напомню, квартиры полностью выкуплены, ни о каком взыскании недополученных денег речи не идет. Мы только что говорили с вами о ГК «Город»… Да, это все страшно, масштабно, но и в данном случае творится полный правовой беспредел, до которого при этом никому нет никакого дела. Было много обращений в прокуратуру, в органы государственной власти, в профильные комитеты — ответ один: обращайтесь в суд!

— То есть, если человек все-таки оказался в такой ситуации, нужно сразу подавать в суд?

— Чтобы не терять время, однозначно! Параллельно, конечно, можно писать жалобы в районную администрацию, в комитет по строительству, в прокуратуру, но ни в коем случае нельзя затягивать и ждать, что кто-то вам там поможет. Эти обращения в другие органы потом вам пригодятся, их можно будет приобщить к делу, но, повторюсь, окончательную точку в таком вопросе может поставить только суд. При этом обязательно воспользуйтесь помощью профессиональных юристов, поскольку сфера очень тонкая и требует скрупулезного изучения. У каждой компании-застройщика есть целый юридический штат, который конкретно под все это «заточен». Без специальных навыков и знаний вы здесь очень рискуете!

— Можете дать нечто вроде пошаговой инструкции, как поступать в подобных случаях?

— Надеюсь, что наши читатели с этим не столкнутся. Очень рассчитываю, что будут приняты разрабатываемые нами поправки в закон… Но если избежать проблемы не удалось, то начинать нужно с досудебной претензии к застройщику. По закону он обязан ответить в течение десяти дней. Лучше всего сразу в претензии указывать срок: «прошу дать ответ до такого-то числа», — и приписать, что «в случае неполучения ответа или в случае отрицательного ответа, я оставляю за собой право обратиться в судебные органы». Дальше вы составляете исковое заявление, подаете его в суд либо по месту нахождения ответчика, либо по месту вашей собственной регистрации. Есть еще один важнейший момент, на который специально хотела бы обратить внимание: при общении с застройщиком в досудебном порядке ни в коем случае нельзя подписывать с ним так называемое дополнительное соглашение о переносе сроков. Дело в том, что в случае его оформления, за этот период вам никто не выплатит неустойку, что является главной целью недобросовестного застройщика.

— Неоднократно доводилось слышать, что в споре с недобросовестным застройщиком практически в 99% случаев можно выиграть дело, однако дольщики почему-то зачастую все равно не обращаются в суд. Почему? Чего они боятся?

— По сути это так: закон изначально на стороне потребителя, то есть в данном случае — дольщика. Думаю, что все это идет от незнания, так как бояться здесь действительно абсолютно нечего. Худший вариант, который вы можете получить — это снижение неустойки. Впрочем, и это тоже можно оспорить, поскольку, по решению пленума Верховного суда, для снижения ее размера нужны объективные доказательства того, что застройщик не смог вовремя исполнить свои обязательства по договору по объективным и весомым причинам. Простые «потому что» здесь уже не сработают.

— Сумма неустойки прописывается в договоре?

— В случае с физическими лицами это всегда 1/150 по ставке рефинансирования за каждый день просрочки. Это достаточно большая сумма: если взять квартиру за три миллиона, то это порядка двух тысяч рублей в день. А просрочка начинает «течь» уже со следующего дня после того, как вам по договору должны были передать квартиру.

— Были ли в вашей практике случаи, когда клиента откровенно запугивали, не позволяя ему обращаться в суд?

— Это не столько запугивания, сколько отговорки. Если застройщик видит, что дольщик выступает от своего имени, не прибегая к помощи профессионального юриста, начинают работать всевозможные уловки. Кому-то говорят, что получить неустойку можно только тогда, когда на руках будет акт, хотя это не так — что совершенно четко прописано в ФЗ-214. Многие ссылаются на то, что, например, были новогодние праздники, из-за которых произошла задержка передачи — мы и такие ответы получали. Другой вопрос, что они у них затянулись на полтора месяца… Предлагали «добровольную» сумму в 19 тысяч, хотя неустойка составляла к тому моменту уже 150 тысяч рублей. При этом отмечу, что мы совершенно спокойно потом в суде весь остаток взыскивали.

— То есть суд действительно всегда на стороне дольщиков?

— Есть судьи, которым лично я поставила бы памятник. Они четко заявляют ответчику: только 100% неустойки, никаких снижений, потому что дольщики отдали вам свои деньги, а вы, взяв на себя обязательства по исполнению договора, не выполнили его. Но, к огромному сожалению, бывали и случаи, когда суд вставал на сторону застройщика, откровенно подсказывал ему во время судебных заседаний, как себя вести и что говорить, а потом еще и обвинял дольщика в том, что он не принял вовремя квартиру. Наверное, это будет случаться и впредь, пока наша судебная система не совсем в порядке. Нужно помнить, что есть и горсуд, и, наконец, Верховный суд, поэтому ни в коем случае рук опускать не стоит. Неудовлетворительное решение первой инстанции позволяет нам подать апелляцию выше, и мы понимаем, что там у нас даже больше шансов добиться справедливости.

— Если говорить в целом, что бы вы посоветовали людям, желающим вступить в долевое строительство? Стоит ли в это ввязываться, чего следует опасаться и как не переоценить свои силы?

— Конечно, рисков очень много. Если есть возможность не вступать в долевое строительство, то лучше этого не делать. Мы же не можем заранее знать, что будет даже с самыми крупными, самыми проверенными, казалось бы, игроками рынка недвижимости. Руководство у них завтра сменится, и что будет дальше? Стройка — это всегда огромный риск. Все рекомендации того же комитета: «проверь разрешение на строительство» и так далее — честно говоря, полная ерунда. Разрешение может быть в полном порядке, но, насколько компания добросовестна, вы никогда не узнаете. Поэтому тут всегда лотерея. Либо платить дороже, но брать у тех, кто строит давно, либо сэкономить, но быть готовыми к тому, что не будете спать спокойно. Что, например, сейчас происходит с дольщиками, которые купили недорогое жилье в «О2 Development» в новостройках на Парнасе и в Девяткино? Только и видим, что они выходят на митинги. Понятно, что у людей попросту не хватает денег. Но ведь никто не отменял поговорку, что скупой платит дважды. Нужно понимать, что всегда есть риск вообще не получить свою квартиру, да еще и остаться без денег... И все же при этом особо подчеркну, что дольщики — это не экстремисты, как пытаются показать некоторые обманувшие их застройщики. Это пострадавшие, вложившие в строительство собственные деньги. И вкладываются они в подавляющем большинстве случаев отнюдь не для инвестиций, а лишь для того, чтобы просто обеспечить себя жильем.

Беседовал Андрей Цедрик